Antes de firmar un contrato de renta: lo que debes revisar

Un contrato de renta bien hecho evita la mayoría de los pleitos entre propietario e inquilino. Antes de firmar, conviene revisar algunos puntos que la ley de la Ciudad de México ya resuelve y que muchas veces se pasan por alto. Aquí van, con el artículo del Código Civil para el Distrito Federal que los respalda.

Que sea por escrito y diga lo necesario

El contrato de vivienda debe firmarse por escrito, y si no se hace, la falta se le imputa al arrendador (artículo 2448 F). Ese mismo artículo dice lo mínimo que debe contener:

• Los nombres del arrendador y del arrendatario.
• La ubicación del inmueble.
• La descripción detallada del inmueble, sus instalaciones y accesorios, y el estado en que están.
• El monto de la renta y el lugar de pago.
• La garantía, si la hay.
• Que el inmueble es para vivienda.
• El plazo del contrato.
• Las obligaciones adicionales que acuerden las partes.
• El monto del depósito o los datos del fiador.
• Con qué carácter firma el arrendador (dueño, apoderado, etc.) y el documento que lo acredita.

Si quien te renta no es el dueño, pide ver el documento que le da facultades para hacerlo.

Plazo, depósito y recibos

• Plazo mínimo de un año, forzoso para los dos. Si estás al corriente en tus pagos, puedes prorrogarlo un año más, salvo que se haya pactado otra cosa (artículo 2448 C).
• Depósito de un mes como máximo. El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito (artículo 2448 E).
• Un recibo por cada pago. El arrendador está obligado a darlo. Si no entrega recibos por más de tres meses, se entiende que la renta se pagó, salvo que haya requerido el pago a tiempo (artículo 2448 E).
• La renta en pesos y un aumento al año como máximo, que no puede pasar la inflación del año anterior (artículo 2448 D). Lo explicamos a detalle en Rentas en la CDMX: qué dice hoy la ley.

Estas reglas son de orden público: aunque el contrato diga otra cosa, lo que vaya en contra de ellas se tiene por no puesto (artículo 2448).

Quién paga las reparaciones

• El propietario debe entregar el inmueble en condiciones de higiene y seguridad, y conservarlo en buen estado: le tocan las reparaciones necesarias y el mantenimiento para su funcionalidad y seguridad, salvo el desgaste normal por el uso (artículo 2412).
• El inquilino paga los deterioros de poca importancia que normalmente causan quienes viven ahí (artículo 2444) y responde de los daños que se causen por su culpa o descuido (artículo 2425).
• Avisa a tiempo. El inquilino debe avisar al propietario cuanto antes cuando haga falta una reparación; si no lo hace, paga los daños que cause no haber avisado (artículo 2415).
• Si el propietario no hace las reparaciones necesarias, el inquilino puede rescindir el contrato o acudir al juez, y el propietario responde de los daños (artículo 2416).

Para evitar discusiones, deja escrito en el contrato qué se considera reparación menor (focos, empaques, llaves) y cómo se avisa (correo o WhatsApp).

Subarrendar y si venden el inmueble

• Subarrendar o ceder el contrato, en todo o en parte, necesita el consentimiento del propietario. Si se hace sin permiso, el inquilino responde junto con el subarrendatario de los daños (artículo 2480).
• Si el dueño decide vender, el inquilino que está al corriente en sus pagos tiene derecho de preferencia: el propietario debe avisarle de forma fehaciente el precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para avisar por escrito que quiere comprar en esos términos (artículo 2448 J).

Entregar y recibir con acta e inventario

Al terminar el contrato, el inquilino que recibió el inmueble con una descripción de sus partes debe devolverlo tal como lo recibió, salvo el desgaste por el tiempo (artículo 2442). Si lo recibió sin esa descripción, la ley presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (artículo 2443).

Por eso conviene hacer un acta de entrega el día que se entregan las llaves: qué llaves y controles se dan, el inventario de muebles y accesorios, el estado de cada cosa, las lecturas de luz, agua y gas, y fotos. Al inquilino le sirve para no pagar daños que ya estaban; al propietario, para comprobar cómo lo entregó. Puedes hacerla gratis, en línea y en Word, con nuestra Acta de entrega.

Tu lista antes de firmar

1. El contrato está por escrito y trae todo lo del artículo 2448 F.
2. Quien firma como arrendador acredita que puede rentar.
3. El depósito no pasa de un mes de renta.
4. El plazo es de al menos un año.
5. Está claro cómo y cuándo subirá la renta.
6. Está escrito quién paga qué reparaciones y cómo se avisa.
7. Se hace acta de entrega con inventario y fotos.
8. Cada pago tiene su recibo.

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Fuentes

• Código Civil para el Distrito Federal, texto vigente, Consejería Jurídica y de Servicios Legales de la CDMX: artículos 2412, 2415, 2416, 2425, 2442, 2443, 2444, 2448, 2448 C, 2448 D, 2448 E, 2448 F, 2448 J y 2480.